Купить

Объекты

Статьи / Покупка комнаты: изучаем подводные камни

Доставшийся нам пережиток советской эпохи в виде коммунальных квартир здравствует и сегодня. Количество их в разных городах достигает до сотен тысяч. Неудивительно, что на рынке недвижимости этот сегмент жилья всегда востребован.

Ликвидность этого формата недвижимости зависит от многих факторов. Прежде всего, следует указать, что комнаты бывают 3-х видов:
— в малонаселенных квартирах типовых домов,
— в сталинских домах,
— в бывших общежитиях.

При покупке этого сегмента недвижимости потребителю надо знать следующие факты.

С какой целью покупают комнаты

Коммунальное жилье приобретается с целью оформления регистрации, в качестве выгодного вложения инвестиций и первичной недвижимости для проживания. Большинство граждан не могут накопить на отдельное жилье. Студенты, молодые семьи, одинокие лица предпочитают проживать в комуналках, чем вместе с родственниками в отдельной квартире. Очень часто комуналки покупаются приезжими из других городов.

Выбор соседа

Самый важный момент на этапе поиска нужного варианта — это выбор соседей, которые будут жить за стенкой и с которыми придется ежедневно сталкиваться на общей территории. Покупатель должен решить, что для него важнее — количество проживающих жильцов или уровень комфорта жизни. В малонаселенных квартирах в качестве соседа может быть один человек, что является большим преимуществом. Но в таких квартирах уровень комфорта проживания гораздо ниже, чем в просторных комуналках. В больших по площади комунальных квартирах количество жильцов больше, но и условия лучше.

Приступив к поиску, покупатель обращает внимание на различные параметры комнат — площадь, стоимость, тип дома, количество соседей, состояние. После просмотра отобранных объектов, потенциальный покупатель начинает глубже понимать стоящую перед ним задачу. Рассматривая каждого проживающего в качестве соседа, он понимает, что сама комната ему нравится, а вот сосед будет доставлять массу неудобств. Это может привести в дальнейшем к новым поискам и переезду.

Варианты поиска

Самые доступные для покупателей коммуналки располагаются в пригороде, где до сих пор сохранились общежития.

В “спальных” районах наиболее востребован формат жилья брежневских времен, отличающийся небольшими площадями и, соответственно, приемлемой стоимостью.

Центральный административный округ Москвы по рейтингу всегда занимает лидирующие позиции. Престижные комуналки в центре столицы с высокими потолками, большими площадями и своей историей всегда были в цене и пользовались спросом. Однако, в историческом центре стоимость таких объектов достигает уровня цен отдельного жилья. Ее владелец при грамотной планировке может превратить просторную комнату в современную квартиру-студию. К тому же это самый ликвидный объект, продать который не составит труда. В непрестижных исторических зонах города можно найти коммуналку по цене пригорода.

Покупка комнаты в кредит

С точки зрения банка, как заемщика, комната является для него рискованным и невыгодным предметом залога под кредит. Риск заключается в истории комуналки, жильцы которой меняются гораздо чаще, чем в отдельной квартире. Если учесть факт скрытия жильцами прав собственности на комнату несовершеннолетних, наследников и других сособственников, то проверка может занять длительный период времени. Поэтому банки ипотеку на покупку комуналки одобряют гораздо реже, чем на квартиру. Кроме стандартного пакета документов банку потребуется предоставить отказ жильцов от преимущественного права покупки. Для приобретения комнаты чаще всего пользуются беззалоговым кредитом. Вероятность согласия со стороны банка в этом случае возрастает, как и процентная ставка.

Если в квартире имеется перепланировка

Если в коммунальной квартире выполнена перепланировка, то она не послужит препятствием для продажи комнаты. Следует обращать внимание на стоимость такого объекта. Если комната с современной на незаконных основаниях ванной продается по цене апартаментов или квартиры-студии, то для покупателя такое предложение не будет выгодным. Стоимость перепланировки не должна оцениваться выше, чем евро ремонт.

Оформление сделки

Продавец при желании продать комнату быстро и без проблем должен иметь на руках нотариально заверенный отказ всех ее жильцов от преимущественного права на покупку. Многие граждане отказываются идти на встречу с нотариусом, приводя массу доводов. В этом случае собственник комнаты может сам обратиться к нотариусу и оформить уведомления о возможности купить соседям его комнату. Сособственник при получении заказного письма расписывается на почтовой открытке, которая возвращается нотариусу. Она служит своего рода доказательством того, что сосед в курсе продажи комнаты.

Если сособственниками долей в коммуналке являются несовершеннолетние дети, то отказ можно получить от их родителей. Им для этого придется получить разрешение в органах опеки. На это потребуется дополнительное время.

Если жильцы давно обзавелись отдельным жильем и их местонахождение неизвестно, для получения отказа с их стороны предусмотрен порядок уведомления. На их имя отправляется заказное письмо. Если в течение месяца ответа не поступило, продавец свободен в своих действиях.

При возникновении серьезных препятствий со стороны соседей приходиться пользоваться “серыми” схемами продаж. Продавец оформляет права нового собственника комнаты с помощью договора дарения, потому последний не требует согласия соседей. Этот способ приобретения считается рискованным для покупателя, потому что он не является родственником и сделка может быть признана притворной. Сделка — договор дарения облагается подоходным налогом и исключает право на налоговый вычет. Договор дарения предполагает безвозмездную передачу прав владения жильем. И если будет зафиксирован факт передачи денег, то покупатель может остаться и без денег, и без жилья. Таким способом продажи пользуются крайне редко. Только если продавец вызывает доверие, покупатель может пойти на нее на свой страх и риск.

Риэлторы в таких случаях используют оформление сделки в 2 этапа: договор дарения и купля-продажа. Чтобы максимально обезопасить себя при покупке комнаты, доверьтесь профессионалам. Они подскажут правильный выход при любой сложившейся ситуации и на основании закона прибегнут к самому оптимальному и выгодному варианту оформления сделки.

Смотрите далее по теме — Покупка квартиры: чем меньше метров, тем лучше или Как покупать жилье в кризис.