Купить

Объекты

Статьи / Оспаривание сделок купли-продажи недвижимости

Российское законодательство позволяет оспаривать завершённую сделку с недвижимым имуществом в течение 3-х лет. По данным экспертов столичные судебные органы рассматривают до 10% квартирных сделок в сегменте вторичного жилья. Поводом для предъявления исковых требований служит обращение третьих лиц с претензиями или недобросовестность продавца — нарушение прав несовершеннолетних жильцов или подложные документы.

Причиной этому могут быть:

  • некачественная проверка специалистами агентства “истории” квартиры на факт её “чистоты”,
  • объекты, которые появились ещё в прошлом столетии и имели запутанную историю. Не всегда есть возможность досконально проверить на предмет законности права пользования недвижимостью или её приобретения. Проверке подвергается не только жилплощадь, но и все проживаемые в ней за время существования жильцы.

При решении жилищного вопроса обеим сторонам желательно знать условия признания операции недействительной. Гражданское законодательство даёт чёткие определения ничтожной и оспоримой сделки. Сделка признаётся оспоримой по решению суда, ничтожной — без судебного рассмотрения.

 Оспоримая сделка

Основания признания операции с недвижимостью оспоримой, если она совершалась:

  • под влиянием обмана, заблуждения, насильственных и других преступных действий,
  • ограниченно дееспособным лицом (наркотическая или алкогольная зависимость) без ведома попечителя или опекуна,
  • без согласия второго супруга при условии их совместного права на собственность,
  • лицом в возрасте от 14 до 18 лет без ведома родителей.

 
Ничтожная сделка

Основания признания операции с недвижимостью ничтожной, если она:

  • противоречит нормам закона,
  • совершается с нарушением основ нравственности и правопорядка ,
  • проводилась недееспособным гражданином или несовершеннолетним подростком, который не достиг возраста 14 лет,
  • является притворной или мнимой.

 
Притворная сделка проводится заинтересованным лицом с целью махинации и прикрытия другой сделки, показывать которую ему не хотелось. К примеру, под предлогом дарения можно провести продажу квартиры. Или продать часть ведомственной недвижимости, оформив её в виде обмена. Мнимая — сделка, проводимая формально. К примеру, переоформление жилья на другого человека с целью скрытия факта собственности от судебных приставов и др.

Эксперты признают, что для исключения рисков при купле-продаже для покупателя следует оформлять титульное страхование. Эта процедура не получила достойного анонсирования в прессе и с ней мало кто знаком. При обращении в агентство клиента могут ознакомить с её преимуществами, но решение страховать или нет приобретённую недвижимость принимает он лично. Многих пугает относительно высокая дороговизна этого тарифа. Обязательным титульное страхование является только при оформлении ипотечных программ.

Как показывает практика, сделки, заключённые в письменном виде, имеют в среднем 5% исковых заявлений на оспаривание. Остальные незарегистрированные спорные вопросы решаются сторонами “полюбовно” в индивидуальном порядке. При заключении договора на куплю-продажу недвижимости с агентством оно несёт ответственность за проверку “чистоты” в пределах указанной стоимости их услуг. Гарантированную юридическую защиту покупателя обеспечит сделка, подтверждённая нотариально. Эксперты утверждают, что если сделки совершались сертифицированными агентами, на руках которых имеются факты проверки истории жилья, то выиграть судебное дело практически невозможно.

Процедуры, связанные с оспариванием сделки, достаточно сложны и требуют присутствия адвоката. Каждое дело имеет свои особенности. Плотное сотрудничество с юристами агентства станет залогом успешного исхода дела.

Познавательные следующие материалы — Как молодой семье купить квартиру или Негативные факторы при аренде жилья