Купить

Объекты

Статьи / Неликвидная квартира и как ее продать

Неликвидной считается недвижимость, имеющая недостатки, снижающие на неё спрос. Недвижимость относится к категории неликвидных активов, потому что её цена не имеет точного значения, её нельзя быстро и без потерь обменять в денежный эквивалент. Наиболее заметен этот факт в моменты стагнации и кризиса в сфере недвижимого имущества. Выставленный на продажу объект порой слишком долго не пользуется спросом. Если на неё находится покупатель, то приходиться идти на уступки и снижать её стоимость. Существуют квартиры с явными недостатками, которые еще больше тормозят процесс продажи. Как быть с невостребованными объектами жилья и какие параметры способны превратить квартиру в непродаваемую?

Явные недостатки квартир

С конца ХХ века сложившиеся стереотипы о характеристиках непродаваемого жилья работают в сознании людей и по ныне. Плохо реализуются объекты на крайних этажах, без балкона и лоджии, в промышленных зонах.

Крайние этажи не привлекают покупателей риском проникновения посторонних людей и необходимостью монтажа решёток на всех окнах. В связи с этим квартира мало освещается солнечными лучами, что приводит к повышенной влажности. Квартиры на первом этаже подвергаются воздействию шумов, идущих с улицы и непосредственно из подъезда, когда все жильцы проходят мимо к лифту, проносят вещи, коляски. Постоянные посторонние звуки не дают спокойно жить в них и наслаждаться. Последние этажи нелюбимы народом из-за протечек и образования грибка.

Новое столетие и современные планировки расширили список ключевых характеристик, снижающих привлекательность и ликвидность квартир. Сегодня покупатели стали тщательно оценивать не только характеристики жилья, но многие другие параметры.

- невыгодное место расположение — стало основным фактором, определяющим стоимость объекта. Сегодня покупатель старается исключить экологически неблагоприятные и шумные районы с неразвитой транспортной доступностью. К ним относятся: районы вблизи железнодорожного полотна, трамвайных линий, МКАД или аэропортов. Если к шуму от проносящихся поездов со временем можно привыкнуть, то с громким голосовым оповещением и звуковой рекламой смириться невозможно. То же недовольство вызывают вибрации, связанные с проходящими под землёй поездами метрополитена. Цикличность и монотонность проносящихся составов прекращаются на несколько часов ночью, в интервале от 1 часа до 6 утра.

- наличие неподалёку крупного хосписа или кладбища — также является отталкивающим фактором для покупателей недвижимости.

- в промышленных зонах с функционирующими предприятиями всегда присутствует риск загрязнения экологии отходами производства. Поэтому покупатели стараются избегать таких предложений.

- социально-опасными районами на сегодняшний день стали многие московские “трущобы”, перенаселённые мигрантами из дружеских республик. Старые общежития, хрущёвские пятиэтажки превращены в дешёвые арендные кварталы, куда не хотят селиться москвичи.

- удалённость от метрополитена и неразвитость инфраструктуры не привлекает покупателя — долгий неудобный маршрут до места работы, неприглядный вид из окон и не обустроенной дворовой территорией.

Всё больше вытесняются в сторону неликвидного жилья блочные и панельные дома построек 90-х годов. Они характеризуются небольшой площадью, маленькими кухнями, плохо функционирующими коммуникациями. Их не признают аварийными и не относят к категории сноса. Жизнь в них превратилась в вечную борьбу за горячие трубы в квартирах, с крысами и запахами от постоянно забивающейся канализации.

Элитное жильё.
Как ни странно, но такой формат недвижимости очень долго продаётся по причине завышенной стоимости. Заоблачные цены на квартиры с дизайнерским ремонтом, авторской мебелью и изготовленным на заказ оборудованием не интересует клиентов, потому что vip-покупатели обладают собственным вкусом и предпочитают всё перестраивать по-своему в приобретённой квартире.

Плохой панорамный обзор.
Клиентов стали волновать видовые характеристики объекта.То, что они видят из окна, бывает настолько угнетает наше сознание, что люди ни за что не хотят покупать такое жильё (гаражные комплексы, ТЭЦ, складские помещения, торговые зоны и др.).

Плохой этаж.
Помимо крайних этажей покупатели не рассматривают квартиры, расположенные над козырьком магазина или подъезда, кафе или аптеки. Постоянные шумы в течение дня и возможность проникновения в квартиру через козырёк делает эти квартиры плохо продаваемыми.

Неважная планировка.
Старые строения отличаются от современных плохими планировками — длинные вытянутые коридоры, небольшие смежные комнаты, маленькие балконы, “распашонка” (с окнами на одну сторону), невысокие потолки, совмещённые туалет и ванная комната.

Финансовые проблемы.
При установлении клиентами факта значительной задолженности по коммунальным платежам квартира плохо продаётся до момента погашения всех долгов.

Юридические трудности.
При тщательной проверке документов на собственника квартиры и её истории нежелательным моментом при покупке является выяснение прописанных посторонних граждан — родни, бывших супругов и т.д. При малейшей информации о том, что квартира имеет сложную юридическую подоплёку, клиенты не рассматривают её в качестве объекта приобретения.

Чтобы продать неликвидную недвижимость, очевидным фактом является:
- снижение её стоимости в среднем на 10 – 20%,
- ликвидация проблемы (замена оборудования и коммуникаций, косметический ремонт в подъезде и квартире, смена стеклопакетов, оформление перепланировки, оплата долга по квартплате и т.д.),
- делать акцент на её явные достоинства. Как в этом примере.

Если вы продаёте квартиру, то интересен будет материал – Срочная продажа недвижимости – как быстро и правильно продать жилье