Купить

Объекты

Статьи / Квартиры в Москве и Подмосковье: предложение растет из-за дефицита покупателей

Сложная ситуация в сфере недвижимости вторичного сектора Москвы и Подмосковья продолжает усугубляться. Продавцы своего жилья не могут найти покупателя по многим факторам. В среднем на 10 продавцов недвижимости приходится 1 покупатель. По оценкам экспертов продать квартиру сегодня в кратчайшие сроки можно только с приличной скидкой, размер которой варьируется от 10 до 20%.

Рекордные темпы роста предложений

C начала 2015 количество выставленных на продажу квартир выросло наполовину. Максимальное количество прироста объемов предложений наблюдалось в марте текущего года и достигло уровня 13%.

Если рассмотреть прошлогоднюю ситуацию, то имело место быть кардинально противоположное положение. За первую декаду 2014 года количество предложений на московском рынке сократилось немного больше, чем на 10%.

На целевую аудиторию оказывает воздействие множество дестабилизирующих факторов:
- резкие колебания валюты,
- экономическая и внешнеполитическая обстановка,
- снижение уровня платежеспособности населения,
- “лихорадка” в сфере недвижимости.

Неблагоприятная ситуация приводит к тому, что люди после длительного поиска покупателя снимают свои объекты с продаж. Снижение покупательской активности, затоваривание рынка повышенным количеством предложений и снижение процента совершаемых сделок приводит к зависанию объектов в риэлторских базах на длительный период.

Дисконты как условие продажи

Из-за переизбытка предложений сегодня продать квартиру без скидки оказалось практически невозможно. Размер дисконта должен составлять не менее 10%. Если необходима оперативная продажа недвижимости, то размер скидки составляет от 15 до 20%. В то время, как в обычных условиях стоимость квартиры могла снижаться лишь на 5%.

Продавцы вторичного фонда даже в условиях перенасыщения предложений не приветствуют снижение рыночной стоимости своего жилья, несмотря на стабильное падение цен на “вторичку”. Если эта тенденция сохранится, то вскоре цены на новостройки и вторичный фонд скоро выровняются.

Значительно снижены цены на элитную недвижимость. Ее владельцы положительно настроены на предоставление приличных скидок для потенциальных покупателей. Во многом это объясняется еще тем, что цены на продаваемые ранее квартиры были ранее слегка завышены из-за ажиотажного спроса в конце 2014 года. Поведение собственников премиум-жилья в корне отличается от владельцев вторички, потому что большинство из них работает в госпредприятиях и владеет актуальной информацией.

Недоступность ипотеки

Резкое сокращение доходов населения привело к снижению их платежеспособности. Ситуацию обострили банки, которые из-за скачка валюты увеличили кредитные ставки. При этом на первичном фонде это не отразилось. Кредит на покупку квартиры в новом доме можно оформить под 11,9%. Правительство при покупке гражданами новостроек частично субсидирует ипотеку с помощью разработанной программы льготной ипотеки.

При этом банки не спешат выдавать всем льготную ипотеку. Кредит доступен только для “идеального” заемщика, который оформляет кредит сроком более 10 лет, имеет на руках половину стоимости квартиры, высокий уровень официальной зарплаты, длительный стаж работы на одном предприятии и т.д.

Для оформление кредита при покупке квартир вторичного фонда требуется первоначальный взнос в размере одной трети от общей стоимости. Кредитная ставка при этом составит до 16%. Многих покупателей такие жесткие условия отталкивают, и они вынуждены присмотреться к новостройкам. По статистике объем кредитов во вторичном сегменте уменьшился за год втрое.

С такими жесткими требованиями банка вынуждены соглашаться граждане, которые находятся в безвыходной ситуации и не могут отложить решение жилищного вопроса. Аналитики уверены, что пока кредитные ставки не снизятся до 13% покупатели предпочтут вторичному рынку новостройки.

Новостройка или вторичка

Росреестр подтверждает информацию аналитиков о внушительном спаде спроса на объекты вторичного фонда и миграции клиентов в сегмент новостроек. С начала 2015 года было зарегистрировано на одну треть меньше прав перехода прав на “вторичку”. В то время, как сокращение договоров долевого участия на первичном рынке произошло всего лишь на одну четверть. Как утверждают эксперты, “рынок недвижимости функционирует за счет новостроек”.

На первичном рынке ценообразованием занимаются осведомленные бизнесмены-девелоперы, которые способны идти на определенные уступки и согласиться на временное снижение стоимости возводимых объектов. Во вторичном секторе цену на жилье определяет владелец и убедить его снизить ее уровень очень сложно.

Застройщики, трезво оценивая ситуацию, на стадии проектирования закладывают квартиры эконом-класса меньшей площади, покупка которой доступна средним слоям населения. Девелоперы увеличивают качество реализуемых проектов. Поэтому вторичный фонд просто не выдерживает конкуренции с новым современным жильем за меньшие деньги.

Продавцы вторичного жилья, упорно не желающие идти на уступки и выставлять свои площади по более низким ценам, рискуют не продать его. Ежемесячная инфляция снижает их ожидаемый доход от продажи квартиры, что равнозначно тому, если бы они согласились на дисконт покупателю и продали ее с незначительной скидкой.

Вектор развития рынка недвижимости Москвы и области будет определяться двумя ключевыми факторами: увеличением активности целевой аудитории и положительной динамикой снижения ставок по жилищным кредитам.

Смотрите далее по теме – Агентства недвижимости: жизнь в условиях кризиса или Обмен квартиры с доплатой и без.