Купить

Объекты

Статьи / Как продать квартиру в ипотеке

 

В условия кризиса многих собственников интересует тема продажи недвижимости, купленной в ипотеку. Снижающийся уровень платежеспособности населения вынуждает многих отказаться от взятых ранее обязательств и продать не принадлежащую полностью собственнику ипотечную квартиру. Причин для этого может быть масса – увольнение со службы, незапланированные жизненные ситуации, по состоянию здоровья, переезд в другой город и т.д.

Банк неохотно рассматривает предложения досрочного погашения долга, потому что ему выгоднее получать процентную ставку заемщика по обязательствам в течение нескольких лет. Подобные сделки относятся к разряду сложных и возможны только при наличии согласия банка. Для его получения необходимо подать заявление с указанием причины продажи и вернуть банку-кредитору имеющуюся задолженность в полном объеме. Кредитная организация после перечисления средств на их счет выдаст документ, в котором будет указано, что задолженность погашена и претензий к владельцу недвижимости нет.

Перечень документов для продажи квартиры с обременением

Этот список утвержден законодательством и состоит из следующих документов:
- договор купли-продажи, удостоверяющий право собственности на жилье,
- разрешение одного из супругов, если на него оформлена доля собственности,
- справка БТИ,
- кадастровый паспорт.
Это базовый список документов. Если ипотека или права собственности оформлялись на специфических условиях, кредитная организация может потребовать предоставить дополнительные документы.

Самостоятельная продажа

Поиском претендента на ипотечную недвижимость можно заниматься одновременно с процедурой погашения долга банку. Снятое банком с квартиры обременение позволяет подать документы на регистрацию нового собственника в соответствующие службы. Взаиморасчеты между покупателем и продавцом обычно осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. Доступ к ней продавца происходит после перевода всех прав собственности на покупателя. Зачастую банки-кредиторы контролируют процесс продажи и регистрации прав собственности на нового владельца до логического завершения.

Перекредитование на нового заемщика

Однако, существуют такие ипотечные программы, которые не позволяют продать объект залога. В этом случае объект находится в залоге у финансовой организации. Выходом из этой ситуации будет переоформление ипотеки на нового владельца, который возьмет на себя обязательства по погашению кредита на тех же условиях.
Перекредитование может осуществляться сторонним банком, который погашает оставшийся долг. Эта процедура не является редкостью и связана с тем, что существующая в банковской сфере конкуренция вынуждает финансовые организации предлагать клиентам выгодные ипотечные программы по заниженным ставкам. Клиенты выбирают тот банк-кредитор, который выдвигает оптимальные условия кредитования.

Процедура продажи банком квартиры в ипотеке

Финансовое учреждение может заниматься продажей объекта в залоге на основании кредиторских прав. В этом случае будут соблюдены необходимые операции и выполнено все в строгом соответствии с законом. Банк заводит две депозитные ячейки. Далее устанавливается размер долга банку. Потенциальный покупатель закладывает в одну из ячеек необходимый пакет документов для приобретения недвижимости. Банк в сжатые сроки погашает кредит. Разница между остатком долга и выставленной ценой за квартиру помещается во вторую ячейку. Закладная отдается продавцу, который получает право провести стандартную сделку. Банк-кредитор должен обязательно уведомить регистрационную кадастровую службу о погашении кредита. Это служит основанием для заключения договора купли-продажи недвижимости.

Наименьшие потери при совершении сделки

Желание собственника квартиры минимизировать расходы при продаже жилья вынуждает его самостоятельно заниматься этим. Однако, без опытных специалистов в этом случае обойтись крайне трудно. Проблемы возникают на этапе определения конечного размера долга перед банком. После того, как задолженность будет погашена, банк выдает разрешение на продажу жилья, которое следует заверить у нотариуса. С найденным покупателем необходимо оформить договор, в котором будет четко указан пункт, что он берет на себя обязательства по выплате остатка долга банку. Предъявив финансовой организации закладную, с недвижимости снимается обременение, и она может быть выставлена на продажу.

Риски

Если продавец имеет задолженность перед банком и некоторое время не выполнял свои взятые обязательства, финансовое учреждение выставляет ему штраф и запрет на продажу. В этом случае жилье может быть выставлено банком на аукцион.

Банк в редких случаях может не выдать согласие на продажу обремененной ипотекой квартиры на основании, указанных в соглашении.

Смотрите далее по теме — Апартаменты и квартира: в чем разница или Обмен квартиры с доплатой и без.