Купить

Объекты

Статьи / Как продать ипотечную квартиру

Ипотека — это своего рода решение проблемы с жилплощадью и “наручники” на многие годы, которые не позволят провести роскошный отдых, сделать дорогостоящие приобретения. Оформляя ипотечный кредит на приличный срок, исчисляемый не одним десятком лет, заёмщик понимает, что за этот период времени жизненные обстоятельства могут кардинально измениться в худшую сторону. Согласно условиям, перечисленным в кредитном договоре, собственник не может распоряжаться квартирой пока не будет погашена вся сумма долга. Являясь формальным владельцем недвижимости, вы не имеете права совершать с ней операции. Это не означает, что вы не можете её продать. Для этого следует обратиться в кредитную организацию и заручиться её согласием.

Причины продажи ипотечной квартиры:
- банальная — потеря возможности выплачивать ежемесячную сумму для погашения задолженности,
- смена работы и снижение доходов,
- развод,
- длительная болезнь,
- желание поменять жильё на меньшее, а на оставшиеся средства приобрести автомобиль,
- за время строительства дома произошли изменения семейных обстоятельств. Например, выросло количество членов семьи и эта квартира перестала вас устраивать по площади, месту расположения или срокам сдачи в эксплуатацию.

По этим причинам может возникнуть необходимость продажи квартиры в ипотеке. Согласно условиям, перечисленным в договоре с кредитной организацией, собственник недвижимости не может распоряжаться ей пока не будет погашена вся сумма долга. Это не означает, что вы не можете её продать. Для этого следует обратиться в банк и заручиться его согласием.

Существует несколько схем продажи недвижимости под обременением. В любом случае перво-наперво находится потенциальный покупатель, который будет осведомлён о факте непогашенного долга. Его поисками можно заниматься самостоятельно или обратиться к специалистам. После того, как будет найден кандидат с ним заключается предварительное соглашение, заверенное у нотариуса. Этот документ послужит гарантом для банка и должен содержать следующие пункты — обязательства всех сторон-участников, цена квартиры и последовательность расчётов, сроки продажи и снятия обременения.

Далее события могут разворачиваться следующим образом:
1. покупатель не имеет достаточной суммы, чтобы погасить кредит. Если он желает оформить ипотеку в этом же банке, то дальнейшая процедура зависит от условий, выдвигаемых банком. Если покупатель кредитуется в другом банке, то производится процедура внесения новым банком полной суммы за своего клиента. Впоследствии клиент будет выплачивать внесённую сумму новому заимодателю.
2. покупатель гасит банку оставшуюся сумму кредита. В этом случае банк снимает с недвижимости обременение и проводится сделка купли-продажи.
3. продавец своими силами закрывает кредит и оформляет сделку.

Далее следует процедура продажи квартиры, которая может быть реализована несколькими способами.

Самостоятельная продажа
Претендент на жильё переводит недостающую сумму на счёт ипотечной организации, чтобы получить подтверждающий документ об отсутствии долга. Далее следует обратиться в следующую инстанцию — регистрационный отдел для оформления собственности на нового владельца. Если доплата за жильё превышает сумму задолженности, полученную разницу кладут в ячейку, арендованную в банке на время.

Продажа квартиры с помощью банка
Разница в этом способе продажи жилья заключается лишь в том, что в регистрационную службу все необходимые документы предоставляют сотрудники залогодержателя. После чего происходит стандартная процедура оформления документов на нового владельца. Кредитное учреждение сопровождает сделку от начала до конца.

Продажа по решению суда
Если заёмщик неисправно вносит или задерживает платежи, банковское учреждение может продать такую недвижимость по решению суда. Это самый финансово невыгодный вариант для владельца, потому что банк занимается поиском претендента с помощью аукциона. При этом начальную стоимость квартиры определяет банк. Её размер всегда немного занижен. Продажа квартиры на первых торгах будет лучшим исходом для продавца. Если она не будет продана по установленной стоимости, то на втором аукционе цена её снижается. Если второй аукцион не решит судьбу квартиры, то она выкупается банком по стоимости с вычетом 1/4 части от стартовой. Этот вариант самый неблагоприятный для продавца, потому что он останется в убытке.

Продажа квартиры с помощью агентства
Продавец обращается к риэлторам с целью поиска покупателя, подготовки и оформления в дальнейшем всех необходимых документов. За эти услуги придётся оплатить указанный в договоре процент и интересоваться сроками проведения сделки.

Вариант обмена
В случае финансовых проблем многих залогодержателей устраивал бы вариант обмена одной квартиры на другую — меньшей площади. Затруднения с выплатами тянут за собой цепочку неприятных событий и риск остаться на улице пугает людей. Они пытаются всеми способами разрешить ситуацию, найти оптимальный выход из сложившихся обстоятельств. В этом случае вариант обмена жилья был бы для них самым рациональным. Однако на практике пока подобных схем не выявлено. Банковские учреждения неохотно рассматривают такие случаи. Для обмена надо будет просить согласие банка на оформление новой ипотечной программы на жильё меньшей площади и стоимости. Если совсем “ужаться”, то можно продать ипотечную квартиру и на вырученные средства подобрать малогабаритное жильё.

Все варианты продажи заложенной недвижимости подразумевают погашение обязательств перед банком и оформление сделки.
Если вы подобрали более просторное жильё и исправно платите по обязательствам перед банком, то он может пойти навстречу и предложить новую ипотечную программу. После продажи имеющегося жилья часть долга можно погасить. В любом случае при желании произвести изменения, в которых задействованы отношения с кредитной организацией, в первую очередь надо обращаться за консультацией и решением проблем непосредственно к ней. Вам помогут и подберут оптимальные пути решения возникших проблем.

Ожидаемые потери
Ключевым вопросом, волнующим залогодержателя — сколько он потеряет при продаже квартиры с обременением? Размер потерь зависит от ситуации на рынке, ставки, условий кредитования и на какой стадии продаётся недвижимость. Основная доля процентов взимается банком в первые годы. Из этого следует, что чем раньше заключается сделка, тем больше теряет средств собственник ипотечной квартиры.

Главным отягощающим фактором при продаже ипотечного жилья является затягивание выплат. За просрочками платежей последуют штрафные санкции от кредитной организации.